西安房地产开发经营__安康市高新区中元实业有限公司
当前位置:首页 > 市场战略 > 项目招标

探温安康房地产市场:变奏·破局·突围

来源:   发布时间:2015-07-06 06:36:39   访问人次:905


随着年初楼市新政持续发酵、股市走强刺激需求、经济企稳预期增强等因素,多地楼市再现“红5月”。

据中国指数研究院日前发布的“百城房价”数据显示,今年5月全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨,房价上涨城市增至48个,其中北上广深四大一线城市环比全涨。但这并不是楼市走高的普遍现象。

作为西部欠发达地区的安康,和全国众多三、四线城市一样,有着不同答案。面对全国性、区域性细分市场差异化不断拉开,三四线楼市普遍“围城”,高库存套住开发商是一个不争的事实。

据《2014年安康房地产发展报告》,当年安康房地产全年投资增速、土地交易、房屋交易量、均价等各项指标均明显下滑,房地产市场已结束高速发展的“白银时代”,持续调整成为常态。

变奏、破局、突围。6月2日,市政府组织相关部门和市内房地产开发企业展开座谈,并明确,要保持房地产市场稳定健康发展,配套相关政策,通过综合施策,共同促进市场平稳发展。

从“水涨船高”到投资遇冷

1998年,随着我国住房分配货币化的逐步实行,2003年迎来爆炸式增长,此后房地产开发投资一路“水涨船高”。安康房地产业伴随这一轮“涨势”,迎来了快速发展的“黄金期”。

市房管局有关数据显示,2003年安康中心城市房价突破千元大关,达到1040元/平方米,环比增长率9.47%。2007年均价突破2000元,达到2160元/平方米,环比增长率31.71%。2010年均价突破4000元,达到4030元/平方米,环比增长率13.84%。2013年均价达4584元/平方米,环比增长率0.6%。

客观地讲,这一期间,也是安康发展速度较快时期,但过快增长的房价,也成为影响民生的重要因素之一。

进入2014年,受整个宏观经济及微观各种因素影响,安康房地产投资增速、土地交易、房屋交易量、均价等明显下滑。

《2014年安康房地产发展报告》显示,当年房地产新开工面积126万平方米,同比下降31.60%。普通商品房土地供应大幅下降。汉滨区普通商品房住房用地供应47宗,面积76.6万平方米,同比下降45.81%;成交金额20.03亿,同比下降36%。

普通商品房成交量大幅下滑。全年中心城市累计销售商品房2777套,面积31.66万平方米。销售套数同比下降36%,面积同比下降36.3%;全年二手房交易1030宗,交易面积10.4万平方米,同比下降60%。

商品房均价持续下降。2014全年普通商品房均价4482.5元/平方米,同比下降2.23%。当年12月达最低点4277元/平方米。其中项目最高均价5451元,最低均价2553元。

供求失衡下的风险释放

“相对于全国市场,安康房地产市场供求关系已经失衡。”一业内人士告诉记者,“当前市场下行趋势,究其实质,还是多年来产业发展过快带来的风险释放,行业下行调整是市场必然,更有利于市场健康持续发展。”

据了解,当前,我市各县区、镇办均布局了大量保障房项目,就地就近城镇化稀释了居民到中心城市购房的刚性需求。

有关数据显示,2010年——2014年期间,中心城市商品房预售面积达400余万平方米,五年间有3万余套房进入市场,目前有库存待售1万套。后期消化有待持续几年时间。

同时,2014年上半年以前,受国家宏观调控政策影响,安康本地房地产金融政策也进入前所未有偏紧状态。开发信贷收窄,供地环节停贷,在建工程抵押贷款必须有相应资质和业绩。

后半年以来,个人按揭贷款方面,“认贷不认房”政策的出台并未改变个人房贷业务的申请条件和准入门槛,首套及二套房首付比例提高,三套以上停止贷款,至少影响了20%销售量,甚至更高。部分开发企业资金吃紧,开发周期拉长,开发成本进一步上升,个别楼盘甚至存在“崩盘”危险。

虚高的房价也令市场望而却步。据2013年全省各市GDP排名,我市仅名列全省第8位,人均GDP排名第10名,房价却超过宝鸡、咸阳、汉中等地,房价涨幅多次蝉联全省前3名。

保障房供给体系的不断完善,也使得住宅供应由原来单一商品房供应模式转为保障房、商品房共存模式。2014年全年住宅销量前5位均为限价房项目,普通商品房成交量大幅下滑。

市场分化已势不可挡

目前,面临严峻经济下行压力,对经济发展有着重要影响力的房地产业,无疑是国家关注的焦点。从经济企稳的角度而言,房地产价格大幅下滑不利于经济顺利转型。维持房地产业相对平稳健康发展,或将是最好结果。

“各楼盘价格、销售在新常态下将继续分化。无论怎样,对后市,商品房内在品质将成为核心竞争力,‘全民搞开发’的时代将一去不返。”

该业内人士分析认为,进入后市,安康房地产市场持续调整的趋势不会变化。中长期看,政策会从“过紧”回归到“常态”,以保持市场持续稳定发展。

同时,供大于求的矛盾难以逆转。2014年中心城市库存水平已达到历史新高,未来销售压力将进一步加大。现阶段市场主基调仍以消化库存为主。在现有政策背景下,市场不具备大幅反弹空间。

“保障的归保障,市场的归市场”,这种供给结构已悄然形成,并成为新常态,保障房在调整市场结构,平抑房价方面的作用日益凸显。预计未来3——5年保障房实际入住达到高峰,市场将释放出更多二手房供给,存量市场将占据较高比例。

供求状况决定房地产价格走势。从目前市场供求情况看,未来2——3年市场价格将进一步回落,但综合物价上涨因素,及消费者对住宅需求品质的提高,长期看房价将稳中有升。

回归之路仍旧任重道远

2015年开年以来,随着“330房贷新政”,“二套房首付降至4成”,“营业税免征期限5年改2年”,“公积金新政”的施行,似乎预示着房地产小阳春到来。

尽管北上广深四大一线城市5月房价环比全涨,但对安康来说,房地产存量“供大于求”格局未有丝毫改变。在这种供求格局下,加上居民资产配置趋势日益多元化,整个行业竞争一直加剧,本土房企也进入深度整合期。

据有关统计,目前中心城市共有具备相应开发资质的房地产企业近80家,其中20家有明确开发项目,大部分房地产开发中小企业的抗风险能力差,退市风险大。

危机与机遇并存,各开发企业将不得不面对市场调整带来的巨大压力。安建集团董事长王言平告诉记者,只有主动作为适应新常态,“转型、升级、调结构”,通过多元化发展,培育新的增长点,才能在未来发展道路上更加稳健。

“房地产博弈的不仅仅是经济,开发企业更多也涉及到民生。我们目前正进一步研究产品定位,通过优化设计、降低成本,适时转型升级,最终实现跨行业发展。”

王言平所说的,也是安康大部分房产开发企业下一步重点关注的内容。

兴安地产集团董事长江树群说,房地产企业的转型、升级都不容易。尽管目前安康房市仍处于相对冬天,但开发企业要积极找到适销对路的产品,不断提升商品房品质,才能让市场“埋单”,从而赢得新的生机。

纳税3165万元,作为去年全市民营房地产企业纳税第一的兴华集团,其背后正是企业转变思路,不断开拓市场,牢牢抓住消费者改善性住房需求的结果。

“随着政府政策发力,原来刚性住房需求变为适应改善性住房需求的楼市产品将走俏市场。同时,作为地产商自身要进一步对安康房地产业诚信、质量、服务、品牌等问题进行认真思考。”兴华集团董事长易思华这样分析。

不久前,我市出台《限价商品房管理规定》,允许外来务工住房困难家庭申购限价商品房,这为我们提供了我市普惠民生,积极消化房产存量的重要信号。

同时,我市促进房地产市场平稳健康发展座谈会于近日召开,稳定市场,盘活存量,打通商品房、保障房、棚改房和陕南移民搬迁安置房通道成为当前整个市场的主题。随着我市下一步促进市场平稳健康发展相关政策的综合施策,我市房地产市场或将真正迎来一个崭新的“春天”。